Ипотекийн зээлийн явц удааширч буйн учир

2013-2016 онд жилд дунджаар 10 мянга орчим иргэнд ипотекийн зээл олгож байв. Энэ нь сард дунджаар 700-800 иргэний зээлийг шийддэг байсан гэсэн үг. Харин манай улс 2017 онд ОУВС-гийн Өргөтгөсөн санхүүжилтийн хөтөлбөрт хамрагдсанаар ипотекийн санхүүжилтээ танах хэрэгтэй болсон. Учир нь Монголбанк бодлогын хүүгээсээ бага хүүтэй зээл олгосноор макро эдийн засагтаа сөргөөр нөлөөлж байгаа учир “Ипотекийн зээл олгохоо зогсоо” гэсэн зөвлөмж ОУВС-гаас ирсэнтэй холбоотой.

Засгийн газар үүн дээр зөвшилцсөний эцэст Монголбанкнаас нэмж санхүүжилт гаргахгүйгээр зээлийн эргэн төлөлтөөс санхүүжүүлэхээр тохиролцсон. Тиймээс энэ жил Засгийн газрын эх үүсвэрээр 120-130 тэрбум, үүн дээр эргэн төлөлтийн 200 тэрбум, нийтдээ 300 гаруй тэрбум төгрөгийг ипотекийн зээлд төсөвлөөд байна.

Энэ дүнгээр арилжааны банкууд сард дунджаар 300-400 иргэний зээлийг шийдэх боломжтой гэнэ. Ингэж зээлийн санхүүжилтийн хэмжээ багассанаар банкуудад зээлийн хүсэлтийн ачаалал үүссэн учир зарим банк хүсэлт авахаа зогсоож, өмнө ирсэн хүсэлтүүдээ шийдсэний дараа шинээр авна гэж байгаа.

Ипотекийн зээлийн шаардлага хангасан 35 мянган өрх байна

Энэ оны эхний сард 13 тэрбум гаруй төгрөгийн санхүүжилтээр 241 иргэнд ипотекийн зээл олгосон бол хоёрдугаар сард 96 иргэнд 6.1 тэрбум төгрөгийн ипотекийн зээл олгосон байна. Барилга, хот байгуулалтын яамнаас хийсэн судалгаагаар урьдчилгаа төлбөр ба найман хувийн хүү төлөх боломжтой 35 мянган өрх байна гэж тооцоолол гарчээ. Үүнээс 20 мянга нь гэр хорооллын айл бол, 15 мянга нь эцэг, эхээс өрх тусгаарлаж байгаа, орон сууцныхаа нөхцөлийг сайжруулахаар байр худалдан авах гэж буй иргэд.

Урьдчилгаа төлбөрийг тэг хувь хүртэл бууруулах боломжгүй гэв

Урьдчилгаа 30 хувийг тэг хувь хүртэл бууруулбал дээрх 35 мянган хүн 72 мянга болтлоо өсөх тооцоолол гарчээ. Гэхдээ 30 хувийг бууруулах нь энэ систем унах хамгийн том эрсдэлийг дагуулна гэж мэргэжилтнүүд үзэж байна. Учир нь 30 хувийг бууруулбал зээлийн эргэн төлөх баталгаа биш бөгөөд, мөн үүнийг хэдий чинээ бууруулна тэр хэмжээгээр сард төлөх төлбөрийн хэмжээ өсөх юм. Тиймээс урт хугацаандаа иргэдэд хүүгийн дарамт үүсэх магадлалтай аж.

Одоогийн байдлаар ашиглалтад орсон 6,000 орон сууц борлогдоогүй байгаа гэнэ. Байр авахаар сонирхож буй иргэдийн 80-90 хувь 50-60 м.кв талбайтай, м.кв нь 1.8 сая ба түүнээс доош үнэтэй орон сууц худалдан авах чадвартай байгаа нь судалгаагаар харагджээ. Харин зах зээлд бэлэн байгаа 6,000 айлын орон сууцнаас 1,500 нь энэ шаардлагад нийцэж байгаа. Өөрөөр хэлбэл, 70 м.кв ба түүнээс дээш хэмжээтэй бизнес болон тансаг зэрэглэлийн орон сууц нь борлогдохгүй үлдэж байна.

2020 онд ипотекийн зээлийн санхүүжилтийг Засгийн газар дангаараа хариуцна

БХБЯ болон Сангийн яам, Монголбанктай хамтран ипотекийн санхүүжилтийг нэмэгдүүлэхээр гуравласан гэрээ байгуулан шинэ журам гаргасан. Иргэдэд хүртээмжтэй болгох зорилгоор санхүүжилтийн нэмэлт эх үүсвэрийн талаар судалж, Засгийн газар болон Монголбанкнаас гаргадаг зээлийн хүүг бууруулж, хүүгийн зөрүүн дээр арилжааны банкуудын зах зээлийн хүүтэй эх үүсвэрийг татаж оролцуулснаар санхүүжилтийн хэмжээг хоёр дахин нэмэх боломжтой гэсэн дүгнэлт гаргасан байна. Шинэ журмыг энэ оны хоёрдугаар улирлаас хэрэгжүүлж эхлэхээр төлөвлөсөн. Одоогоор санхүүгийн энэхүү шинэ механизмд орж ажиллахаар бэлдэж байна. 2020 оноос эхлэн ипотекийн зээлийг Засгийн газар дангаараа хариуцахаар болсон. Өөрөөр хэлбэл, Монголбанк ипотекийн зээлийн санхүүжилтэд оролцохгүй гэсэн үг.

Шинэ журмыг арилжааны банкуудтай хамтран хэрэгжүүлснээр арилжааны банкууд 16-19 хувийн хүүтэй гаргадаг орон сууцны зээлийн хүүгээ 13 хувь хүртэл бууруулах боломжтой гэсэн хариу өгөөд байна.

Ипотекийн зээлийн шинэ журамд юу, юуг тусгав?

Ипотекийн зээлийн шинэ журам энэ сарын 1-ний өдрөөс хэрэгжиж эхэллээ. Журамд орсон зарим өөрчлөлтийн талаарх мэдээллийг онцлон хүргэе.

Журамд орсон нэг чухал өөрчлөлт нь иргэд худалдан авах орон сууцаа өөрсдөө сонгодог байхаар тусгажээ. Ингэснээр өмнө нь арилжааны банкууд иргэнд жагсаалт гаргаж өгчхөөд, “Та эндээс л орон сууц авах гэж байгаа бол найман хувийн зээлд хамрагдана” гэдэг байсныг болиулах таатай боломж бүрдсэн байна. Иргэн өөрөө ам.метр нь 1.5 саяын үнэтэй байр сонгочихсон байлаа гэж бодоход банк түүнд 2.5 саяын үнэтэй байруудыг л санал болгох гэх мэт хүндрэлийг арилгахаар тусгайлан заасан байна.

Түүнчлэн иргэд өөрийн эзэмшлийн газартаа амины орон сууц барих юм бол ипотекийн зээлд хамрагдах гэдэг боломжийг шинэ журмаар олгосон байна. Ипотекийн зээлээр амины орон сууц барихыг хүссэн иргэдийн газар нь тухайн орон нутгийнхаа Хөгжлийн ерөнхий төлөвлөгөө болон Хэсэгчилсэн ерөнхий төлөвлөгөөнд туссан эсэхийг тодруулах шаардлагатай. Иргэн эхлээд орон нутгийнхаа ГХБХБГ-т хандан урьдчилж саналаа өгнө гэсэн үг. Өөрөөр хэлбэл, тэрхүү өмчлөлийн газар нь орон нутгийнх нь хөгжлийн ерөнхий төлөвлөгөөнд амины орон сууц барьж болохоор төлөвлөсөн байна уу эсвэл өндөр орон сууцны хороолол болохоор төлөвлөсөн үү гэдгийг лавлана. Хэрэв амины орон сууц байхаар төлөвлөсөн газар байвал тэрхүү тодорхойлолтоо банкинд авч очно гэсэн үг.

Гэхдээ энэхүү нөхцөлийг одоогийн байдлаар арилжааны банкуудтай эцэслэж шийдвэр гаргаагүй байгаа гэнэ. Юу, юуг үндэслэж барьцаа олгох вэ гэдэг талаар БХБЯ-ныхан арилжааны банкуудтай ярилцаж байна. Тухайн газрыг нь үнэлээд, тэндээ барилгынхаа 30 хувийг барьчихсан бол түүнийг нь барьцаалж зээл олгож болох нэг хувилбар яригдаж байгаа ч энэ нь зарим талаараа эрсдэл дагуулж байгаа гэсэн. Иргэдийн газрын үнэлгээг дээшлүүлэхийн тулд дэд бүтцийг нь ойртуулж өгөх шаардлагатай гэж салбарын яамныхан үзэж байна.

Түүнчлэн банкууд амины орон сууц барих зээл олгохдоо яг ямар сууцанд өгөх вэ гэдэг нь тодорхой болоогүй л байна. Эхний ээлжинд жишиг болгож, нэг маягийн сууцны загвар гаргахаар БХБЯ, БОАЖЯ-тай хамтраад ажиллаж байгаа аж. Байгаль орчинд ээлтэй, эрчим хүчний хэмнэлттэй, магадгүй олон улсаас ч санхүүжилт татах шаардлага хангахуйц зураг төсөл байх ёстой гэж үзэж байгаа юм. Үүнээс гадна БХБЯ-нд иргэдээс орон сууцны дэвшилтэт технологи бүхий олон загварыг санал болгож байгаа гэлээ. Ямартай ч, нэг маягийн орон сууцны хэд хэдэн зургийн цомогтой байх ёстой гэж үзэж байгаа гэнэ.

Банкныхан танилдаа давуу байдал олговол ипотекийн зээлийн хөтөлбөрөөс хасна

Ипотекийн зээл хүсч байгаа иргэдэд тавих шаардлагад зарим өөрчлөлтийг оруулсан байна. Тухайлбал, зээлийг илүү хүртээмжтэй болгох үүднээс өмнө нь ипотекийн зээл авч байсан хүн дахин зээл хүсэх боломжгүй болжээ. Тэгэхээр иргэн Төвбанкнаас “Өмнө нь ипотекийн зээлд хамрагдаж байгаагүй” гэдэг тодорхойлолтыг авчрах ёстой. Түүнчлэн өөрийн нэр дээр орон сууцтай байж болохгүй гэсэн шаардлагыг тавьж байгаа аж. Нэг давуу тал олгож байгаа нь хамтран зээлдэгчид хатуу шаардлага тавихгүй аж.

Ипотекийн зээлийн санхүүжилт хангалттай биш байгаатай холбоотойгоор банкны ажилтнууд танил талдаа давуу байдал олгож байгаа эсэхэд Монголбанк, Сангийн яам, БХБЯ хяналт тавина. Тэд жилд нэг удаа банкуудад шалгалт хийнэ. Шалгалтаар зээлийн эх үүсвэрийг журмын дагуу ашиглаагүй, эсвэл нэг иргэний материалыг түрүүлж аваад нөгөө иргэнийхийг үлдээсэн байвал дахин тэр банкаар дамжуулж ипотекийн зээлийг олгуулахгүй гэдэг заалтыг ипотекийн зээл олгох шинэ журамд оруулжээ.

Түрээсийн орон сууц хөтөлбөрийн гацаа

Засгийн газраас баталсан “Түрээсийн орон сууцны хөтөлбөр”-ийн хүрээнд улсын төсвөөс 1000 айлын орон сууц, аймаг нийслэлийн Засаг дарга нараас болон хувийн хэвшлийнхнээс нийлээд 20 мянган айлын түрээсийн орон сууцны санг бүрдүүлэх зорилт тавиад буй. Ингээд улсын төсвөөс хөрөнгөө гаргаж, Хөгжлийн банкнаас зээл авч 1512 айлын орон сууцыг ашиглалтад оруулсан. Үлдсэнийг нь аймаг, нийслэлийн Засаг дарга нар хувийн хэвшлийнхэнтэй хамтарч ажиллаад түрээсийн орон сууцны сан бүрдүүлэхээр заасан ч энэ ажил маш удаашралтай байна.

Орон нутгаас нь барилгын компаниудад газрынх нь тодорхой хувийг гаргаж өгөөд “Энд орон сууц барь. Түүнээсээ тодорхой хувийг нь түрээсэнд авна” гэсэн байдлаар төсөл хэрэгжүүлэхээр төлөвлөж байсан ч хувийн хэвшлийнхэн нь сүүлдээ “Манайх энэ байрнаасаа түрээсэнд өгөхгүй. Бид энэ барилгыг барих гэж маш их зардал гаргасан” гэх мэт маргаан үүссэнээс түрээсийн орон сууцны тоо огт нэмэгдэхгүй байгаа гэв.

ТОСК-ийн хэрэгжүүлж буй “Буянт-Ухаа-2” төсөл санхүүжилтгүйн улмаас зогсчихсон байсныг 2018 оны Засгийн газрын 81-р тогтоолоор нэмэлтээр санхүүжилтийг Хөгжлийн банкнаас гаргуулснаар барилга ирэх тавдугаар сард ашиглалтад ороход бэлэн болно.

Гэхдээ тэрхүү 972 айлын орон сууцыг юунд ашиглах вэ гэдгээ хараахан тогтоогүй байна. Түрээсэнд ашиглахын тулд өнөөх Хөгжлийн банкны өрийг төлөх ёстой. Зөвхөн түрээсийнх нь орлогоор өрийг нь төлнө гэвэл ойрын 30-40 жилдээ ч төлж дуусахгүй.

Хөгжлийн банкныхан энэ дээр Засгийн газарт хоёр санал тавиад байна. “Улсын төсөвт үүнийг шууд төлчих хэмжээний мөнгө байхгүй юм бол Засгийн газрын үнэт цаас гаргаж өг. Тэгэх боломжгүй гэвэл шууд ипотекийн зээлээр борлуулъя” гэж. Ипотекийн зээлээр борлуулъя гэхэд иргэн өөрөө худалдан авах орон сууцаа сонгодог болсон учир Засгийн газраас “Энэ орон сууцнуудыг найман хувийн зээлээр борлуулаад өг” гэдэг чиглэлийг банкуудад гол нь өгч болохгүй байгаа аж.

Х.Хулан