Барилга МН-ийн үүсгэн байгуулагч Г.Батсүхтэй орон сууц болон барилгын материалын үнэ ханшийн талаар ярилцлаа.

-Барилга орон сууц, барилгын материалын үнэ ханшны судалгааг гаргадаг цөөн байгууллагын нэг бол танайх. Тиймээс ковидын дараах барилгын салбарын зах зээлийн үнэ ханш яаж хөдөлж байгаа талаар дорвитой мэдээлэл өгөхгүй юу?

-Манай байгууллагын хувьд 2010 оноос эхлэн барилгын салбарын үнэ ханшийн судалгаануудыг гаргаж эхэлсэн. Ингэхдээ барилгын материал болон ажлын гүйцэтгэлийн үнэлгээг голчлон гаргадаг. Мөн шинэ орон сууцны мэдээлэл, үнэ ханшийн судалгааг гаргаж олон нийтийг мэдээллээр хангаж байна. Шинэ орон сууцны хувьд өнгөрсөн гурван жилийн хугацаанд буюу ковидын үед эрэлт хэрэгцээ нэлээд нэмэгдсэн. Үүнээс шалтгаалж үнэ ч нэлээд өссөн. Энэ үед эдийн засгийг сэргээх Засгийн газрын шийдвэр болон ипотекийн зээлийг нэмэгдүүлэх бодлогын хүрээнд орон сууцны үнэ огцом өссөн тал бий.

Харин өнөөдөр бол орон сууцны эрэлт бууралттай болж байна. Учир нь ипотекийн зургаан хувийн зээлийн олголт эрс багассантай холбоотой. Үүнийг дагаад шинэ орон сууцны үнэ ханш ч буурах хандлагатай байна.

-Шинэ орон сууцны үнэ ханш хэд байна вэ?

-Үнэ ханшийн мэдээлэл дотроо олон янз. Орон сууцны зэрэглэл, байршлаас шалтгаална. Энгийн стандарт, тансаг зэрэглэл, бизнес зэрэглэл гэх мэт өөр өөр үнэтэй.

Нэг байрлалд байгаа энгийн стандарт орон сууцны м.кв 2.2 сая байхад яг тэр байршилд байгаа тансаг зэрэглэлийнх 10 сая төгрөгөөр үнэлэгдэж байх жишээтэй.

Энгийн стандарт орон сууцны үнэ ханшийг хэлж өгөхгүй юу?

-Энгийн стандарт орон сууц байршлаасаа шалтгаалж өөр өөр үнэтэй. Хотын төвд дунджаар 3.2 сая төгрөг байна, харин хотын зах буюу Баянзүрх, Сонгинохайрхан дүүрэгт 2.5 сая төгрөгийн үнэтэй байна.

Сүүлийн үед иргэд амины орон сууцыг нэлээд сонирхдог болоод байна. Ялангуяа ковидын үед иргэдийг тусгаарлах шаардлага нэлээд байснаас үүдэлтэйгээр амины орон сууцны эрэлт огцом нэмэгдсэн. Түүнийг дагаад Улаанбаатарыг тойрсон байршлуудад амины орон сууцны 120 гаруй төсөл хэрэгжиж эхэлсэн байдаг.

-Сонирхолтой дүр зураг юм...?

-Гэвч ковид дуусаад иргэд энгийн амьдралдаа шилжиж, үр хүүхдээ сургууль цэцэрлэгт хүргэхээс эхлээд амьдралын шаардлагаар амины орон сууцанд амьдрах хэрэгцээ буурч эхэлсэн. Үүнээс улбаалж дээр дурдсан 120 төслөөс 70 гаруй хувь нь зогсонги байдалтай болсон байна. Үүнээс харахад аливаа зах зээлд болгоомжтой хандаж оролцох ёстой гэсэн байдал харагдаж байгаа юм.

-Барилгын материалын үнэ ханш буурч байна уу. Хил гааль хэвийн болж байна гэсэн өөдрөг мэдээллийг иргэд хүлээж байгаа?

-Ковидын үед барилгын материалын тээвэрлэлтээс шалтгаалсан хомсдол үүссэн шүү дээ. Тухайн үед тээвэрлэлтийн зардал 5-8 дахин нэмэгдсэн гэдэг судалгаа гарч байсан. Энэ нь түүхий эдийн хомсдол болон үнийн өсөлтөөс шалтгаалсан нөхцөл байдал. Үүнээс болж барилгын материалын үнэ дунджаар 85 хувиар өссөн гэж үздэг. Зарим материалын хувьд 2-3 дахин өссөн нь ч бий.

Харин өнөөгийн нөхцөлд тээвэр харьцангуй хурдан шуурхай болж, тээвэрлэлтийн үнэ ханш ч буурсан. Гэхдээ барилгын материалын хувьд эргээд ковидын өмнөх үнэ ханшдаа очих боломжгүй. Яахав, ковидын үед өсч байсныг бодвол харьцангуй бууралттай л байна. Өмнөх онтой харьцуулбал дунджаар 20 хувиар буурсан дүр зураг харагдаж байгаа.

-Жишээ нь, цемент, арматурын үнэ хэр буурав?

-Арматурыг гэхэд манай улс зуун хувь импортоор авдаг. Үнэ ханшийн хувьд дунджаар 10 хувийн бууралттай байна. Зах зээл дээр тонн тутам нь 2.9 сая төгрөгөөр үнэлэгдэж байгаа. Ковидын үед 3.2 сая төгрөгт хүрч байсан шүү дээ. Цементийн хувьд ч 10 орчим хувиар буурсан.

Харин импортын бусад жижиг материалын үнэ маш сайн буурч байгаа. Гипсэн, хавтан, паниар зэрэг бусад материалын үнэ 20 хувиар буурсан. Үүнийг дагаад дотоодын үйлдвэрлэгчдийн түүхий эдийн үнэ ч буурах байх гэдэгт итгэлтэй байна. Нэг зүйлийг онцолж хэлэхэд барилгын материалын үнэ буурахаар орон сууцны үнэ буурах ёстой гэдэг хандлага ажиглагддаг. Тийм зүйл байхгүй. Энэ бол хоёр өөр салбар. Материал бол өртгийг тодорхойлдог болохоос орон сууцны үнэ ханшийг тодорхойлдоггүй. Орон сууцны үнэ тухайн үл хөдлөх хөрөнгийн эрэлт нийлүүлэлтээс шалтгаалж байдаг. Дэлхийн зах зээл дээр ч сая ковидын үед үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ адилхан өссөн. Өнөөдөр ч яг л манай улсын нөхцөл байдалтай ижилхэн байгаа.

-Оффисын түрээсийн үнэ ханшийн мэдээлэл танайд бий юу?

-Энэ чиглэлээр манайх төдийлөн том судалгаа хийдэггүй. Үл хөдлөх хөрөнгө зуучлалын агентуудад энэ талаарх мэдээлэл түлхүү байгаа болов уу.

-Тэгвэл орон нутгийн барилгын салбарын үнэ ханшийн талаар сонирхмоор байна. Засгийн газраас хөдөөгийн сэргэлтийг дэмжиж бага хүүтэй ипотекийн зээлийг гаргаж байна. Энэ нь орон нутгийн барилгын салбарт хэрхэн нөлөөлөх бол?

-Орон нутгийн хувьд эрэлт харьцангуй бага. Аймгуудын өрсөлдөх чадвар гэж гардаг шүү дээ. Өрсөлдөх чадвар өндөр аймгуудад эрэлт, худалдан авах чадвар байдаг гэж үздэг. Харин тэнд орон сууцны нийлүүлэлт хангалттай биш байгаа. Жишээ нь, Өмнөговь аймаг гэхэд орон сууцны эрэлт өндөр байдаг. Гэтэл нийлүүлэлт бага байх жишээтэй.

Нөгөө талаар орон нутагт баригдаж байгаа барилгын материалын өртөг Улаанбаатараас өндөр гардаг. Дийлэнх түүхий эдээ Улаанбаатараас зөөдөг учир тээврийн зардал өндөр гарна. Дээр нь ажиллах хүчний хомсдол ихтэй. Хэрэв гурван хувийн ипотекийн зээлийг ахиу өгвөл эрэлт бий болж, үүнийг дагаад барилгын компаниудад боломж нээгдэнэ.

-Ипотекийн зээл зогссоноор орон сууцны эрэлт буурч байна гэж та хэллээ. Энэ нь барилгын салбарт тийм ч сайн үзэгдэл биш болов уу?

-Ковидын дараах хүндрэлээс болж олон аж ахуйн нэгж хаалгаа барилаа. 2022 онд Монголбанк мөнгөний хумих бодлого явуулсан. Үүний уршгаар арилжааны банкууд зээлээ зогсоолоо. Энэ нь олон аж ахуйн нэгжийн үйл ажиллагааг доголдуулахад хүргэсэн. Энэ нь эдийн засаг дахь мөнгөний урсгал буурах гол шалтгаан шүү дээ. Ингээд ирэхээр барилгын салбар руу орж байгаа мөнгөний урсгал ч буурч барилгын компаниуд болон туслан гүйцэтгэгч, ханган нийлүүлэгчдийн үйл ажиллагаа доголдоно. Тухайн салбарт ажиллаж байгаа ажилчид ажлын байргүй болж, орлого тасарсан. Энэ явдал улс орны эдийн засагт муу нөлөөтэй.

Орон сууцны үнэ буурах нь төдийлөн эдийн засагтаа болон орон сууцтай хүнд таатай зүйл биш. Таны амьдарч байгаа орон сууцны үнэ буураад байвал эдийн засаг хямарч байгаагийн илрэл. Эдийн засаг өсөлттэй байгаа орнуудад үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ бага зэргийн өсөлттэй явдаг. Ялангуяа хөрөнгөтэй орнууд, БНСУ-д гэхэд сонгуульд нэр дэвшигчид нь “Таны үл хөдлөх хөрөнгийн үнийг өсгөнө” гэж амлалт өгдөг. Ийм л зүй тогтолтой салбар юм. Мэдээллийн чанартай зар хэлж болох уу.

-Бололгүй яахав...?

-Бид бүхэн барилгын салбарын ханган нийлүүлэгчдийн чуулганыг ирэх сарын 4-6-ны хооронд зохион байгуулахаар ажиллаж байна. Энэ үеэр барилгын салбарт баримталж байгаа бодлого, олон улсын туршлага, зах зээлийн нөхцөл байдлын талаар ханган нийлүүлэгчдэд танилцуулна. Мөн тэдэнд тулгамдаж байгаа асуудлыг сонсож, түүнийг хэрхэн шийдвэрлэж болох талаар төрийн болон төрийн бус байгууллагын төлөөллүүд хэлэлцэнэ. Ингэснээр тодорхой шийдэл гаргаж холбогдох байгууллагуудад хүргүүлэх журмаар хамтран ажиллах зорилготой байна.

Эх сурвалж: Өдрийн сонин